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中交地产资金吃紧 向关联方融资3亿开发在蓉项目

作者:admin   2018-03-07 12:07来源:网络整理      

本报记者 李瑞娜 成都报道

日前,中交地产股份有限公司(000736.SZ,以下简称“中交地产”)宣布,为保证项目开发建设,中交地产成都、广州控股子公司将向统一关联方以质押项目的方式,分别获取3亿元及1.5亿元的融资

在业内人士看来,公司内部的高负债和外部信贷政策持续收紧促使了中交地产屡次动用债、权杠杆。数据显示,2017年11月40家典型房企的债权融资股权融资占其融资总量比重分别达到37.21%、62.79%。

针对中交地产后续融资及项目发展问题,《中国经营报》记者联系了公司董秘办,截至发稿时间,尚未获得对方正式回复。

质押成都项目变相借款

1月17日,中交地产发布公告称,为保证项目开发建设的资金需求,子公司成都中交花源美庐置业有限公司(以下简称“成都美庐”)的土地,与中交融资租赁(广州)有限公司(以下简称“中交融资”)开展融资租赁业务,融资金额3亿元,为期 1 年,以其成都美庐所开发项目的土地作为抵押。

据公开资料显示,上述成都美庐所开发项目,正是2017年8月,中交地产以底价4.74亿元拿下成都新津县花源镇杨柳村1组地块。该地块楼面价4800元/平方米,地块占地面积6.58万平方米,为二类居住用地。据了解,这是中交地产进军成都以来的首个开发项目。

2017年9月,中交地产出资5000万元新成立成都美庐,对成都地块进行开发。2018年1月,该项目招标公告显示,项目案名已定为成都中交牧山美庐项目。据悉,目前招标工作正在进行中。

对于融资初衷,中交地产解释称,本次融资租赁业务有利于拓宽融资渠道,保障项目建设对资金需求的及时性,符合公司正常经营需要;成都美庐发展前景良好,有能力偿还到期债务,风险可控。

事实上,多位业内人士指出,房地产企业所开展的融资租赁业务可以认为是一种变相借款,这是由于外部融资环境收紧,及公司自身状况对融资渴求两方面挤压所产生的一种借款方式。

值得注意的是,本次交易中,中交租赁是中交地产实际控制人中国交通建设集团有限公司的下属公司,也就是说该融资租赁业务构成关联交易。在2016年及2017年1~9月,中交租赁分别营收2129.22万元、17153.60万元;净利润1144.38万元、6050.85万元。

与此同时,同样出于保证项目开发建设的资金需求,中交地产与中交租赁还进行了另一场关联交易。中交地产宣布,控股子公司中房(天津)置业有限公司(以下简称“天津公司”)、天津市中交美庐置业有限公司(以下简称“天津美庐”)拟与中交租赁开展融资租赁业务。融资金额 1.5 亿元,期限 1 年,天津公司以其所开发项目在建工程提供抵押,天津美庐以其所开发项目的土地使用权提供抵押。

负债高企资金吃紧

事实上,为了缓解公司资金压力,除了质押成都房地产项目获得融资外,中交地产还动用了质押借款、出售股权、引进其他企业联合开发等诸多可用杠杆。

2018年1月17日,中交地产公告指出,为拓宽公司融资渠道,满足项目公司开发建设对资金的需求,旗下控股子公司佛山香颂置业有限公司(以下简称“佛山香颂”)、控股子公司佛山中交房地产开发有限公司(以下简称“佛山中交”)分别以自身5%的股权作为质押担保,拟向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司(以下简称“番禺雅居乐”)各借款1.45亿元人民币,借款期限1年,年利率8%。

2017年11月,中交地产则使用了引进战略投资方缓解资金压力的手段,中交地产发布公告称,将在北京产权交易所正式挂牌转让旗下重庆中交西南置业有限公司29%股权,而该公司目前正在开发重庆高端住宅“中交·中央公园”项目。一个月后,该项目由金地(集团)股份有限公司以8.1亿元价格接盘。

对于上述股权转让的目的,中交地产在公告中明确指出,“本次通过转让西南置业有限公司部分股权,可提高我公司归母净资产规模,降低资产负债率,提高融资能力。”此外,还有利于提高公司资金周转效率及西南置业公司的运营水平。

值得注意的是,近段时间以来,中交地产的资产负债率确实一直在高位运行。财报显示,截至2016年底,中交地产资产负债率为85.74%;到2017年中期,该指标上升至90.25%;截至2017年三季度末,中交地产资产负债率已达91.05%。

另外,根据中交地产最新披露的数据显示,截至 2017年12月31 日,累计新增借款金额为98.41 亿元,占 2016 年末净资产比例高达398.26 %。其中,向关联方借款新增净额27.30亿元,占2016年末净资产110.48%。

与此同时,进入2017年以来,,中交地产增收不增利的局面有所扩大。数据显示,2017年第一季度、中期、前三季度,中交地产营收分别为2.04亿元、3.56亿元、4.18亿元,净利润则为-2450.01万元、-7027.85万元、-1.06亿元。每季财报所对应的经营活动产生的现金流量净额也均为负数。

对此,同策研究院总监张宏伟表示,中交地产因资金吃紧而不断采用多种方式加强融资的行为,与近期愈加收紧的房地产信贷政策不无关系。此前金融机构可以为地产商提供几乎涵盖房地产开发每个环节的融资,但随着房地产调控政策密集出台,这种情况几乎已经不复存在。

如今,房企融资渠道也不得不向多元化倾斜。据同策研究院监测,2017年11月40家典型房企债权融资额占融资总量的37.21%;股权融资占总融资金额比重为62.79%,环比2017年10月股权融资所占百分比增加超60个百分点。

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